İçeriğe geç
Bilgileriniz kaydedilmez Analizden çık

Adım 1 / 6

Tapunuzu yükleyin

Tapudaki bilgiler kendiliğinden doldurulur. Telefonunuzla fotoğraf çekebilir ya da kayıtlı bir tapu fotoğrafı seçebilirsiniz.

Tapunuz cihazınızdan çıkmazFotoğraf bu cihazda okunur. Sunucuya yalnızca hesaplama için gereken sayılar ile il, ilçe ve mahalle gider; hiçbiri kaydedilmez.

Adım 2 / 6

Konum ve tapu bilgileri

Tapudan okunan bilgileri kontrol edin; yanlış olanı düzeltin. Tapu okutmadıysanız buradan girebilirsiniz.

Konum

Tapu bilgileri

Adım 3 / 6

Ev ve bina

Tapuda olmayan birkaç bilgi. Bilmediğinizi ilandan ya da bina yöneticisinden öğrenebilirsiniz.

Adım 4 / 6

Fiyat ve kira

İlandaki fiyatı ve evin getireceği kirayı girin. Bölge kirasını benzer ilanlara bakarak tahmin edebilirsiniz.

Adım 5 / 6

Piyasa varsayımları

Hesaplamada kullanılan bölge ve ekonomi değerleri. Kendi araştırmanıza göre girin ya da düzeltin.

Adım 6 / 6

Kredi kullanacak mısınız?

Kredi, aylık nakit akışını ve kararı doğrudan etkiler.

Sonuç

Analiz sonucu

Yeni analiz

Finansal fiyat değerlendirmesi

—

Sekiz yaklaşımın sonucu

    Bir satıra dokunduğunuzda o yaklaşımın ayrıntılı hesabı açılır.

    Ayrıntılı hesap

    Klasik görünümde aç (V7.6)

    İleri analiz · isteğe bağlı

    Aşağıdaki iki bölüm (Gelişmiş Finansal Analiz ve Doğrulama Merkezi), önce yukarıdaki Damodaran – Gelecek değer analizi kartında kira artışı, boşluk, gider, süre ve satış varsayımları girilip hesaplandıktan sonra sonuç verir.

    Bu analiz bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir. Girdiğiniz bilgiler kaydedilmedi; sayfayı kapattığınızda silinir.

    🏆 HOMEBOLTONS: FİNANSAL DEĞERLEME RADARI

    Sürüm: HOMEBOLTONS V7.6 PREMIUM 1

    📋 Veri Giriş Paneli

    📄 Tapudan Otomatik Veri Aktar

    Tapu fotoğrafını galeriden seçin veya kamerayla çekin. OCR sonucu kutulara aktarılmadan önce kontrol edilebilir.

    Seçilen tapu önizlemesi
    Yeşil kutular yüksek güvenli, sarı kutular kontrol edilmesi gereken OCR alanlarını gösterir.

    ⚠️ OCR Verisi Onay Bekliyor

      📍 Tapu Konum Bilgileri

      Tapu OCR ile okunan il, ilçe ve mahalle/köy bilgilerini kontrol edin ve gerekirse düzeltin.

      🔒 Ana veri kaynakları — Manuel + API

      Her kutuya manuel veri girebilirsiniz. API yalnızca aşağıdaki desteklenen piyasa verilerini doldurur. Anahtarlar tarayıcıya gönderilmez. Gelen veriler için kaynak ve tarih gösterilir; son kararı siz verirsiniz.

      API bağlantısı sunucuda etkinleştirilmelidir.
      Bölgesel kira ve arsa m² değerlerini emsal araştırmanıza göre manuel girin.
      Bölgesel kira referansını manuel girin; bu alan otomatik doldurulmaz.
      Manuel giriş: İnşaat m² maliyetini doğruladığınız kaynaktan girin. Kat sayısına göre otomatik fiyat atanmaz.

      📊 HOMEBOLTONS FİNANSAL BİLANÇO

      Net Toprak Alanınız:0 m²
      Arsa Net m² Maliyetiniz:0 TL / m²
      Ödenen Konum Primi Çarpanı:0 Kat
      SAF TOPRAK DEĞERİ ORANI:%0
      BETON & KONUM BEDELİ ORANI:%0

      💰 NET NAKİT AKIŞI VE GETİRİ ANALİZİ

      Yıllık tahmini bakım ve yenileme payı:0 TL
      Yıllık Emlak Vergisi (Binde 2):0 TL
      Yıllık Tahmini Gelir Vergisi:0 TL
      CEBE KALAN NET NAKİT AKIŞI:0 TL
      Evin fiyatı kaç yıllık brüt kiraya eşit?0 Yıl
      Kira ve fiyat artışı birlikte getiri puanı (hedef en az 2):0

      🏦 KALDIRAÇLI ALIM & BORÇ ÖDEME RADARI

      Kullanılan Kredi Tutarı:0 TL
      Aylık Net Nakit Akışı:0 TL
      Kira geliri kredi taksitini kaç kat karşılıyor?0

      🎯 FİNANSAL DEĞERLENDİRME SONUÇLARI

      🏷️ FİNANSAL FİYAT DEĞERLENDİRMESİ

      Analiz sonucunda gösterilecek

      🧭 FARKLI FİNANSAL GÖSTERGELERLE KONUT ANALİZİ

      Bu bölüm evi farklı finansal açılardan inceler. Her başlığın altında hesaplamanın ne anlama geldiğini günlük dille görebilirsiniz. Gerekli bilgi yoksa sistem sonuç üretmez; hangi bilginin eksik olduğunu söyler.

      🏆 GENEL FİNANSAL DEĞERLENDİRME
      Olumlu / Toplam yaklaşım
      — / 8
      Değerlendirilenlerde başarı
      —%
      ✓ 0 olumlu✕ 0 olumsuz/sınırda◷ 8 bekliyor
      Analiz bekleniyor
      Ana analiz tamamlandığında değerlendirmeler burada birleştirilir.
      Bekleyen yaklaşımlar olumsuz kabul edilmez. Toplam olumlu oranı, kârlılık veya yatırım başarısı olasılığı değildir.
      Graham – Fiyat uygunluğu: İstenen fiyat makul mü?Veri bekleniyor
      Hesaplama bekleniyor.
      Shiller – Fiyat / kira dengesi: Kira, fiyatı destekliyor mu?Veri bekleniyor
      Hesaplama bekleniyor.
      📊 Shiller – 10 yıllık tarihsel karşılaştırma (isteğe bağlı)

      Ana ekranda ek kutu açılmaz. İsterseniz güvenilir geçmiş verileri tek CSV dosyasıyla yükleyebilirsiniz. Veri yüklenmezse bugünkü fiyat/kira hesabı çalışır; tarihsel karar beklemede kalır. İleride izinli veri servisi bağlanabilir.

      CSV sütunları: year,priceToAnnualRent,cpiIndex. En az 10 farklı yıl gerekir. priceToAnnualRent = o yılın bölgesel ortalama konut fiyatı / yıllık brüt kira. cpiIndex = aynı yılın TÜFE endeksi. Veriler aynı bölge ve tutarlı yöntemle hazırlanmalıdır.

      Veri durumuTarihsel veri bekleniyor
      Konum—
      Veri dönemi—
      Veri kaynağı—

      Otomatik API bağlantısı bu sürümde kapalıdır. Dosya cihazınızda okunur; sunucuya gönderilmez.

      Bolton – Varlık gücü ve büyüme: Evin güçlü ve zayıf yanlarıVeri bekleniyor
      Hesaplama bekleniyor.
      Neff – Kira getirisi: Verdiğiniz paraya karşılık ne kazanıyorsunuz?Veri bekleniyor
      Hesaplama bekleniyor.
      Tobin – Arsa ve bina dengesi: Değer, istenen fiyatı karşılıyor mu?Veri bekleniyor
      Hesaplama bekleniyor.
      Markowitz – Portföy ve risk: Tek eve mi, farklı yatırımlara mı bağlısınız?Veri bekleniyor

      Bu hesap, elinizdeki konutu başka bir konut veya yatırım sepetiyle karşılaştırır. Bu konutun getirisi ana analizden gelir. Diğer yatırım, korelasyon ve düşük riskli getiri verileri varsa API’den otomatik yüklenir; yoksa elle girilebilir. Bunlar tahmindir; kesin gelecek bilgisi değildir.

      Ek piyasa verisi servisi bağlanırsa otomatik doldurulur; aksi halde manuel giriş mümkündür.

      Hesaplama için yukarıdaki altı veriyi girin.
      Buffett – Nakit akışı: Kira, masrafları karşılıyor mu?Veri bekleniyor
      Hesaplama bekleniyor.
      Damodaran – Gelecek değer analizi: Kira ve satış bugünden ne eder?Veri bekleniyor

      Brüt kira üzerinden boş kalma payı düşülür; ana ekrandaki giderler bir kez hesaba katılır. Bu paneldeki ek gider ve bakım bütçesi, ana ekranda olmayan ilave tutarlar olmalıdır. Sonra kira artışı ve satış varsayımlarıyla gelecek paranın bugünkü değeri hesaplanır. Oranları yıllık girin.

      Gelecekteki kira artışı, iskonto oranı ve satış değeri varsayımlarını kendiniz girin. Otomatik gelecek değer tahmini kaldırılmıştır.

      Hesaplama için gerekli varsayımları girin.

      Finansal göstergeler nasıl okunmalı?

      Graham: İstenen fiyat, hesaplanan yaklaşık değere göre ucuz mu pahalı mı?

      Shiller: Ev fiyatı, yıllık kira gelirine göre ne kadar yüksek?

      Bolton: Arsa payı ve bölgenin gelişimi evi destekliyor mu?

      Neff: Ödenen paraya karşılık kira ve değer artışı ne sunuyor?

      Tobin: Arsa ve binanın yeniden yapım maliyeti, istenen fiyatı açıklıyor mu?

      Markowitz: Bu evin riski, diğer yatırımlarla birlikte düşünüldüğünde nasıl değişiyor?

      Buffett: Kira gelirinden masraflar çıktıktan sonra elde para kalıyor mu?

      Damodaran: Gelecekteki kira ve satış gelirleri bugünden bakınca ne kadar ediyor?

      Bir başlığın olumlu çıkması tek başına yeterli değildir. Tapu, imar, bina durumu, gerçek satış fiyatları ve tüm masraflar ayrıca kontrol edilmelidir.

      Önemli: Bu finansal göstergeler, konutu farklı yönlerden incelemek üzere HomeBoltons için uyarlanmıştır. Uzun dönemli fiyat ve kira karşılaştırmaları, alternatif yatırımlar ve gelecek kira, gider ve satış varsayımları için ek veri gerekebilir. Eksik bilgi varsa sonuç eksik kalır. Bu ekran eğitim ve ön değerlendirme içindir; resmî ekspertiz veya kişiye özel yatırım tavsiyesi değildir.

      📈 Tek Konut · Gelişmiş Finansal Analiz

      Mevcut tek konut analizi korunur. Damodaran risk bazlı duyarlılık aracı ek bir karşılaştırmadır. Shiller tarihsel veri kontrolü ana analiz sırasında arka planda otomatik çalışır.

      💰 Damodaran · Gelecekteki kira ve satış gelirinin bugünkü değeri

      Gelecekte alacağınız paranın bugünkü karşılığını bulmak için üç beklenti toplanır: daha düşük riskli yatırım getirisi, konutun ek riski ve evi hızlı satamama riski. Bu oranlar sizin varsayımlarınızdır, canlı piyasa verisi değildir. Enflasyonlu tutarlar ile enflasyondan arındırılmış tutarları birbirine karıştırmayın.

      🛡️ Tek Konut · Yatırım Kararı ve Doğrulama Merkezi

      Bu bölüm mevcut sekiz finans yaklaşımının yerine geçmez. Ana analiz sonuçlarından bağımsız karar kontrolü yapar; eksik veriyi başarı saymaz. Shiller gerçek tarihsel API verisi bulunmadığında geçmiş fiyat/kira iddiası oluşturulmaz.

      1. Üç değer ve Graham güvenlik marjı

      Finansal yatırım değeri, aşağıdaki risk bazlı Damodaran DCF varsayımlarından hesaplanır. Piyasa değeri kullanıcıdan gelirse ayrıca gösterilir; program bunları aynı değer gibi sunmaz.

      2. Stres testi ve alternatif yatırım karşılaştırması

      Stres testi bir olasılık tahmini değildir. Alternatif yatırım kıyası yalnızca nominal getiri varsayımıdır; vergiler, likidite ve risk eşdeğerliği garanti edilmez.

      3. Geçmiş satışla doğrulama (geriye dönük test)

      İki değer aynı konuta ve aynı hedef tarihe ait olmalı. Bu tek gözlemlik hata ölçümü, genel model doğruluğu anlamına gelmez.